전세대출 막히는 1주택자 기준, 나는 대상일까 (8·13 대책 실거주 예외 정리)

8·13 부동산 대책으로 2027년 1월 1일부터 '비거주 1주택자'의 전세대출이 원칙적으로 막힙니다. 단, 본인이나 배우자가 그 집에 하루라도 전입(실거주)한 적이 있으면 규제 대상에서 빠집니다. 내가 대상인지 아래 3가지로 바로 확인해 보세요.

비거주 1주택자 전세대출 제한, 한 줄로 뭔가요?

수도권·규제지역에 아파트 한 채가 있으면서, 그 집에 본인과 배우자가 한 번도 살지 않고 남에게 세를 준 상태에서, 본인이 다른 집에 전세로 들어가려고 전세대출을 받으려는 경우를 말합니다. 이런 경우 2027년 1월 1일부터 신규 전세대출과 만기 연장이 원칙적으로 막힙니다.

핵심은 '내 집이 있는데 그 집엔 안 살고, 남의 집에 전세로 사는 1주택자'입니다. 정부는 이런 경우를 실거주 목적 없이 아파트를 사두고 세입자 보증금을 집값에 활용한 것으로 봅니다.

나는 규제 대상일까? (3가지 모두 맞으면 대상)

• 수도권 또는 규제지역에 아파트를 보유하고 있다 (부부합산 1주택)
• 그 아파트를 가족이 아닌 사람에게 세(임대차)를 주고 있다
• 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주(전입)한 적이 한 번도 없다

세 가지가 모두 '예'라면 규제 대상입니다. 하나라도 '아니오'라면 이번 규제 대상이 아닙니다.

실거주 예외, 어떤 경우 빠지나요?

실거주 여부는 주소 이전(전입신고) 기준으로 판단합니다. 아래에 해당하면 예외로 봅니다.

비거주 1주택자 전세대출 — 예외 인정 사례

상황	적용
본인 또는 배우자가 그 집에 하루라도 전입한 이력이 있음	규제 대상 제외
실거주하다가 사정이 생겨 이사(비거주)하게 된 경우	규제 미적용
법적 의무에 따라 실거주가 예정된 경우	신규·연장 허용
세입자가 있는 집을 매수해 기존 임대차계약을 승계한 경우	계약 종료 시까지 연장 허용
임대인의 보증금 미반환 등으로 전세대출 상환이 어려운 경우	만기 연장 가능
퇴거 예정인데 일정 조정으로 잠깐 연장이 필요한 경우	단기 만기 연장 허용
직장 이전·부모 봉양 등 불가피한 비거주	여신심사위 인정 시 허용

주의 — 실거주 '기간'의 구체적 기준은 아직 명확히 정해지지 않았습니다. 발표 기준으로는 하루만 전입해도 예외로 볼 수 있으나, 시행 전 세부 가이드라인이 추가로 나올 수 있어 확정된 규칙은 아닙니다.

헷갈리기 쉬운 오해 3가지

1. "내 아파트에 사는 세입자의 전세대출이 막히나요?"

아닙니다. 막히는 것은 집주인(비거주 1주택자) 본인이 다른 집에 전세로 들어갈 때 받는 전세대출입니다. 세입자의 전세대출과는 다릅니다.

2. "무주택자도 해당되나요?"

아닙니다. 무주택자의 전세대출 보증비율은 현행대로 유지됩니다. 이번 제한은 1주택자를 대상으로 합니다.

3. "지방 아파트도 대상인가요?"

비거주 1주택자 전세대출 제한의 대상은 수도권·규제지역 아파트 보유자입니다.

언제부터? 지금 전세 계약 예정이면 뭘 확인하나

시행일은 2027년 1월 1일입니다. 그 전 신규 대출·연장은 현행 규정이 적용됩니다.

함께 알아둘 점으로, 1주택자의 전세대출 보증비율도 내년부터 낮아집니다.

 

수도권·규제지역은 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 줄어듭니다. 무주택자는 그대로입니다.

지금 할 일은 순서대로 이렇습니다.

• 위 3가지 요건에 내가 해당되는지 먼저 확인
• 해당된다면 그 집에 전입(실거주) 이력이 있는지 등본으로 확인
• 애매하면 은행·보증기관(HUG·HF·SGI)과 여신심사위 상담으로 예외 여부 점검

자주 묻는 질문

Q. 예전에 그 집에 잠깐이라도 전입했었으면 괜찮나요?

👉 본인이나 배우자가 하루라도 실거주(전입) 이력이 있으면 규제 대상에서 빠집니다. 다만 실거주 기간의 구체 기준은 아직 정해지지 않아, 세부 가이드라인이 추가로 나올 수 있습니다.

 

Q. 내 아파트에 전세로 사는 세입자도 전세대출이 막히나요?

👉 아닙니다. 이번 규제는 '집이 있는데 그 집엔 안 살고 다른 집에 전세로 들어가려는 1주택자 본인'의 전세대출을 제한하는 내용입니다. 세입자(무주택자)의 전세대출과는 다릅니다.

 

Q. 지방에 아파트가 있어도 대상인가요?

👉 비거주 1주택자 전세대출 제한 대상은 수도권·규제지역 아파트 보유자입니다. 다만 1주택자 전세대출 보증비율 축소는 그 외 지역도 적용(90%→80%)되니 이 부분은 따로 확인하세요.

 

※ 이 글은 2026년 8월 13일 금융위원회 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책' 발표 내용을 기준으로 정리했습니다. 실거주 기간 등 세부 기준과 예외 인정 범위는 시행 전 추가 가이드라인으로 달라질 수 있으므로, 실제 대출 가능 여부는 신청 전 은행·보증기관(HUG·HF·SGI)과 금융위 공식 발표로 반드시 확인하시기 바랍니다.